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住建部近日对外公布《住房租赁条例(征求意见稿)》

2020年11月28日 16:03

 住建部近日对外公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面,对租赁市场的秩序进行规范,着重维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系。

   值得注意的是,此次《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件,旨在有效规范市场秩序,推动租赁市场监管制度化,对行业发展意义重大。

   “租金贷”纳入监管

   “租金贷”“高买低卖”和“长收短付”是租赁市场所面对的三个最大问题。

   “暴雷”的长租公寓无一例外地采取了“高买低卖”“长收短付”的做法,明显有违商业逻辑。例如,租赁企业以每月4000元的价格从房东手中收房,但只以每月3000元的价格出租给房客,一次性向房客收取半年或一年的租金,而给房东的租金则是每一到三个月一付。

   此类模式下,长租公寓的所谓现金流完全是时间差造成的。长租公寓想以低价吸引更多的租客入局,企业规模可以从单一城市扩展至多城市。他们打的算盘是:当有源源不断的租客前来租房时,“高买低卖”产生的价格差总有新的房客租金来填补。

   然而,市场上并没有源源不断的租客产生新的需求,来填补漏洞,或者新租客入局的速度远远追不上价格差所挖的“坑”,这场游戏就玩不下去了。

   业内人士分析指出,凡是快速扩张阶段的租赁企业都青睐轻资产模式,该模式背后就是管理上的松散,业务员在低价之上给租客继续打折的空间也更大。轻资产的特点是对收来的新房简单改造或者根本就不改造,如果重度装修和深度改造,就不是轻资产。分散式长租公寓大多数可以轻资产方式运营,而集中式公寓几乎都是重资产模式。因此,各地“暴雷”的几乎都是分散式运营的公寓,也就不难理解了。

   对此,征求意见稿均提供了“解药”。

  

   针对“租金贷”问题,第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   这意味着,租赁企业要求租客必须在指定网贷平台用租金贷形式支付租金的强行绑定行为,本次法规生效后便不再允许。

   针对“高买低卖”和“长收短付”两个问题,征求意见稿第三十八条规定:

   住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金(注:高买低卖)、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期(注:长收短付)等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

   “ 这一条规定意味着今后租赁企业在找监管部门备案时,监管部门会检查企业的现金流,若存在两种做法,一定会在现金流上有所体现,企业就会被列入经营异常名录中。”诸葛找房分析师王小嫱说。

   《住房租赁条例(征求意见稿)》,其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系,维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式,征求意见稿提出了多方面规范措施。

   随着我国住房租赁市场快速发展,房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大,房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。过去只针对房东和租户的法律规定,已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题,严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

   具体来看,征求意见稿提出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式,征求意见稿还提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

   业内人士对此评价称,征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题,明确提出了“三个不得”要求,针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题,给予了严厉约束。从效果上看,通过强化监管的方式,有助于提前抑制风险发生的可能。

   上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,上述政策的出台,进一步细化了房屋租赁市场的相关政策,特别是针对目前波动较大的长租公寓市场,征求意见稿提出的上述政策如果能真正落实,将会对长租公寓市场等房屋租赁行业发挥有效规范引导作用,同时有利于降低长租公寓经营方式的风险。

   王小嫱则对媒体表示,这个说法比较宏观,“暴雷”之后房客的去留问题只能根据双方合同中规定的情形来办。房客如果进入此类高风险的商业模式,就要提前对“暴雷”后的遭遇有所准备。

  

   划出从业人员“红线”

   欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、租赁纠纷投诉无门……租赁市场的种种混乱,让房屋中介人员和房地产经纪业似乎成了“既让人离不开却又备受诟病”的行业,房屋经纪业服务质量和规范性亟待提高。

   此次征求意见稿提出,要建立住房租赁机构登记制度,提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管,建立租赁机构登记制度,要求企业进行备案,制定奖惩措施,明确了房屋经纪机构及从业人员行为的“红线”。

   中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析称,我国房地产租赁市场的中介行业发展很不平衡,中介行业多以小企业为主,大公司数量较少,而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低,导致出现低价竞争的不良状态,最终都由消费者买单。

   “此前市场中介行业的准入门槛太低,随着我国简政放权政策推行,很多小中介公司先去注册营业执照,只需在住建部门备案即可。准入门槛低,很容易让某些小中介公司处在政府职能部门的监管之外。”朱树英说。

   朱树英建议,应该完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障,提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质,推行从业人员登记备案制度和职业培训制度,鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试,施行服务等级分类。

   此次征求意见稿也加大了对房屋经纪行业的监管力度。征求意见稿规定,提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者,应当依法履行联网备案责任,并对信息发布者的真实身份信息负责,不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的,应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施,保存相关记录,并向有关部门报告;未采取必要措施造成他人损失的,依法与信息发布者承担连带责任。

   此外,对于虚假房源信息是房屋租赁市场乱象中饱受诟病的一类问题。一套房屋照片成为多套房源共用“实景”、相同房源价格相差数十万元……房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式,诱导购房者、租房者上钩的情况频频发生。

  

   针对房屋租赁企业发布虚假房源、隐瞒影响住房租赁的重要信息,泄露或不当使用客户信息等内容,征求意见稿都进行了详细的说明及相关处罚措施。

   比如,对发布虚假房源信息的行为,征求意见稿规定,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下;可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

   总体来看,《住房租赁条例(征求意见稿)》直面当前市场热点难点问题。如针对租金贷“暴雷”的严重后果,规定“住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导使用租金贷”;针对当事人对租赁合同的不尊重,规定“出租人不得擅自进入租赁住房,不得单方面提高租金、撕毁合同等内容,从公平的角度保障了承租人权益”;如针对房地产经纪机构赚取租金差价,规定“不得二次收取佣金”;要求房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价,在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用;针对热点城市房租过快上涨,鼓励“签订长期住房租赁合同。合同履行达到一定年限的,还可按照地方政府的规定享受相应的政策支持”。

   对于很多城市里的“漂一族”来说,日前向社会公众征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》是场及时雨,将会减少他们居住方面的诸多顾虑,为我国住房租赁市场的规范稳健发展保驾护航。

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怎么租到靠谱的写字楼?

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2020年08月24日 10:51

租客网:商务合作,传递家文化

地处深圳市的租客网,也见证了无数咖啡店的兴衰。作为一个有“温度”的企业,租客网决定将助力广大咖啡店发展与内部家文化结合,开展“咖啡店商务合作”项目。虽说我国的咖啡市场有很大的发展空间,但是去掉这些知名品牌咖啡,留给其它小品牌咖啡的市场是小之又小。咖啡馆天生就被赋予了“小资”,“商务”“文艺”的标签,所以开一家咖啡馆,装修与选址的成本已占大头,所以想要快速回本进入盈利模式,咖啡馆必须具备自己的特色,以及稳定的消费群体,带动品牌发展。人生从来不乏机遇,而是对于机遇的把握。而租客网的“商务咖啡合作”项目,对于咖啡馆来说,无疑是一个值得把握的机会。任何餐饮行业都需要“人气”,租客网就是“无条件”的为所有合作的咖啡馆提供“人气”。咖啡馆与租客网达成合作以后,咖啡馆就会成为租客网经纪人的一个线下交流场所,经纪人可“免费”进入合作咖啡店内消费,而消费产生的费用由租客网承担。租客网的“商务咖啡合作”对于旗下经纪人来说,多了一个沟通交流的地点,增加了工作效率。而对于咖啡店来说,是“零投入”带来“高回报”,直接形成了高效的引流,并且实现了营业额的上涨。除了收入方面的改变,与租客网合作,咖啡馆还可以实现品牌的快速推广。目前,租客网已与众多主流媒体合作,咖啡单一旦与租客网达成合作后,租客网会在这些媒体平台,全面地宣传、曝光,帮助提升咖啡店品牌的知名度。除此之外,租客网自身还拥有强大的线上媒体资源,与众多合作的主流媒体支持,以及线下几千家公寓的支持,租客网会借助线上线上丰富的资源,对达成合作的咖啡店进行全面的推广宣传,全面提升咖啡店品牌的知名度。当咖啡店有了稳定的客流量与营业额,并且知名度得以提升之后,就需要更多各行各业大品牌的支撑,将品牌提升到新的档次,与租客网达成合作的咖啡厅可成为租客网合作信用卡的福利指定地,全方位扩展资源。想开好一家咖啡店不简单,所以此次租客网的“商务咖啡合作”项目,对于咖啡店有着转折的意义,对于租客网来说,更是有着深远的意义,租客网进一步传递了自身独特的“家文化”以及“爱心”!

2020年04月30日 11:40

租客网:如何挑选理想的办公写字楼?

创立自己的公司、做自己想做的事业,是很多人的梦想。当有了创业的方向和启动的资金后,就要开始全力以赴打拼梦想了,确实是一件令人激动人心的事情。要梦想更快更好的起飞,就要给梦想一个合适的起点——办公室,办公室作为承载企业梦想的地方,被赋予了很重要的意义。好的办公地点甚至能让企业的发展事半功倍,所以找办公室要投入很多精力,尤其是初创企业,需要更多考虑以下几个因素,才能更快速的找到合适的办公场所。选择地址选择办公室,首先要考虑的就是地点了。搞清楚自己打算开展的业务是否适合在该地开展。比如说,如果你公司的性质是电商,那你就要多考虑在物流园附近选址了,方便快递的寄送,为工作带来了便利。如果您是要做金融类的,那最好是选址在市中心等繁华地段了,因为市中心人流量大,居民、企业都比较多,涵盖的潜在客户也更多。还要考虑交通是否便利,周边配套设施是否齐全,站在员工的角度思考,周边环境、交通状况,也是选择工作时,考量的重要因素之一,为了长远发展,最好是选择一个较为便利的地点。办公室的面积以及户型每个行业都有每个行业的特点,公司的规模大小,公司的业务的范围,都影响着,公司对办公室实际大小,户型的选择。首先要考虑考虑清楚自己要用到多大面积的办公场地以及户型。如果准备开一个小型公司,潜在客户也不需要来访公司,那就找一个小办公室。如果公司业务的范围较广,需要大量的工作人员,那就需要足够大的面积,能容纳您的员工办公,顾客,开会,会客厅,等功能。找办公室还要考虑,采光,通风,朝向,整个大楼的通风,暖气,电梯设置是否合理等等,以及物业,水电费等一系列的收费情况。房屋的装修如果选择的不是新写字楼,一般都会有前住户遗留的装修,如果不考虑自己的独特装修,简单修改就可以了,这样直接入驻,就能开展工作了。但是电线、网线,等线路问题一定要检查好,以免带来不必要的麻烦。找一个合适的办公地点并不简单,要关注到方方面面的问题,而且租赁办公室不像住房那样,感觉舒适,方便就好,办公室的选址,对公司的发展有着举足轻重的作用。如今办公室租赁也被融入了互联网思维,而互联网租客唯一正宗官方平台的租客网,更是采取线上平台与线下专业指导服务结合的创新模式,致力于为更多人找到更合适的办公场所,助力梦想的起航!租客网为用户提供高效专业的服务,在租户与业主中间起到保姆管家的作用,一方面为公寓主、房东、中介、房产开发商导流,轻松房屋托管,租金如期到账;另一方面做到为广大租客提供高品质、全方位的房屋租赁服务,得到了众多用户的爱戴!来租客网租办公室,既能省心,得到专业的指导,用心的服务,又能租到满意合适的办公场所,为梦想找一个合适的起点!

2020年04月28日 15:47